Home / Sociaal huren / Rechten en plichten van de Huurder / Huurprijs

Huurprijs

Berekening van de huurprijs

De huurprijsberekening is een vrij ingewikkelde aangelegenheid.

De huurprijs is afhankelijk van het gezinsinkomen, de kinderlast, het gehandicapt zijn van een lid van het gezin en de waarde van de woning.

Anderzijds wordt de huurprijs in bepaalde gevallen begrensd, of integendeel, verhoogd.

Hoe wordt de reële huurprijs berekend ?

Reële huurprijs = basishuurprijs * inkomenscoëfficiënt

De basishuurprijs stemt overeen met een theoretische verhuurwaarde van elke woning. De basishuurprijs wordt vastgesteld door een percentage (schommelend tussen 3 en 10%) te nemen van de geactualiseerde kostprijs van de woning (oorspronkelijke kostprijs die jaarlijks op 1 januari geïndexeerd wordt op basis van het gezondheidsindexcijfer van de maand augustus).

Voorbeeld:
Geactualiseerde (huidige) waarde van een woning: 50.000 euro
Vastgestelde percentage: 5%
De basishuurprijs bedraagt 5% van 50.000 euro = 2.500 euro per jaar
2.500 euro gedeeld door 12 maanden = 208 euro per maand.

De inkomenscoëfficiënt is het resultaat van het gezinsinkomen gedeeld door het referentie-inkomen.
Het gezinsinkomen is het samengetelde inkomen van alle gezinsleden, met uitzondering van de eventuele inkomsten van kinderen ten laste.

Het referentie-inkomen werd bepaald op 19.227,16 euro op 1 januari 2017 en zal jaarlijks geïndexeerd worden op basis van de gezondheidsindex van de maand augustus.

Verminderingen voor kinderen ten laste: er bestaat een vermindering van de reële huurprijs gelijk aan 5 % van de basishuurprijs voor één kind ten laste,10 % voor twee,20 % voor drie,30 % voor vier,40 % voor vijf,50 % voor zes of meer kinderen".

Een kind erkend als gehandicapte telt voor twee kinderen ten laste.

Voor elke volwassene erkend als gehandicapte die deel uitmaakt van het gezin wordt een vermindering van de reële huurprijs toegekend die gelijk is aan 20% van de basishuurprijs.

De huurprijs dient evenwel een aantal minimum- en maximumlimieten te respecteren:

  • hij mag niet lager zijn dat de helft van de basishuurprijs
    (eventueel geplafonneerd= helft van de basishuur kan nooit hoger zijn dan de hiernavermelde bedragen) :
    1 slaapkamer, flat of studio : 117,24 €.
    2 slaapkamers : 143,30 €;
    3 slaapkamers : 182,38 €.
    4 slaapkamers en meer : 203,71 €
    ( bedragen vastgelegd voor 2017). ;
  • hij mag niet lager zijn dan 86,08 euro per maand (bedrag vastgelegd voor 2016);
  • hij mag niet hoger zijn dan 20% van het gezinsinkomen indien het gezin minder dan het referentie-inkomen verdient en op voorwaarde dat het gezin een aangepaste woning betrekt of indien het gezin een mutatie heeft aangevraagd;
  • hij mag niet hoger zijn dan 22% van het gezinsinkomen indien het gezin meer dan het referentie-inkomen doch minder dan het voor dat gezin toepasselijke toelatingsinkomen verdient en op voorwaarde dat het gezin een aangepaste woning betrek  of indien het gezin een mutatie heeft aangevraagdt;
  • hij mag niet hoger zijn dan de normale huurwaarde van de woning die jaarlijks wordt vastgesteld op basis van een door de openbare vastgoedmaatschappij bepaalde coëfficiënt.
  • de huurprijs mag in principe met niet meer dan 20 % stijgen ten opzichte van de huurprijs welke betaald werd voor de maand augustus van het voorgaande jaar;
  • Het bedrag betaald als huur en maandelijkse solidariteitsbijdrage mag in principe niet meer dan 24 % van het inkomen van het gezin overschrijden op voorwaarde dat het gezin in een aangepaste woning bewoont of indien het gezin een mutatie heeft aangevraagd;

Sommige huurders hebben recht op een vermindering van de onroerende voorheffing. Deze vermindering van onroerende voorheffing is evenwel niet cumuleerbaar met de vermindering van de reële huurprijs die men krijgt voor kinderen ten laste.Dit wil zeggen dat de vermindering van de onroerende voorheffing afgetrokken wordt van deze vermindering van de reële huurprijs die men krijgt voor kinderen ten laste. Indien een gezin recht heeft op een vermindering van de onroerende voorheffing en indien dit gezin geen vermindering van zijn huur voor kinderen ten laste krijgt, zal deze vermindering van de onroerende voorheffinghem terugbetaaldworden ofwel afgetrokken worden van de tebetalen huur. Meer weten ? Klik hier

De vermindering van onroerende voorheffing wordt dan ook afgetrokken van de toegekende vermindering voor kinderen ten laste. De huurder verkrijgt in zo een geval de vermindering van onroerende voorheffing en een ingeperkte vermindering voor kinderen ten laste. De wettelijk opgelegde niet-cumul wordt aldus gerespecteerd. In de praktijk werd bepaald dat de huurder voor de twaalf maanden van het jaar telkens dezelfde vermindering van zijn reële huurprijs geniet.

Gedurende het jaar mag de huurprijs in principe enkel worden aangepast wanneer het gezinsinkomen verlaagd is met minstens 20% ten opzichte van hetgeen waarmee rekening gehouden werd bij de vaststelling van de reële huurprijs.

Bij de jaarlijkse herziening kan de reële huurprijs worden aangepast, rekening houdend met de volgende elementen:

  1. De basishuurprijs wordt jaarlijks vastgelegd. De herziening ervan gebeurt op basis van de volgende elementen:
    • De kostprijs van de woning die jaarlijks herzien wordt op basis van een indexering van de kostprijs van de woning, gekoppeld aan het zogenaamde gezondheidsindexcijfer van de maand augustus;
    • Het percentage, toe te passen op de geactualiseerde kostprijs voor de bepaling van de basishuurprijs, dat jaarlijks door de maatschappij vastgelegd wordt binnen een marge van 3 tot 10%;
    • Eventueel het bedrag van de investeringen dat opgenomen wordt in de kostprijs;
  2. Het referentie-inkomen wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van het zogenaamde gezondheidsindexcijfer van de maand augustus;
  3. De reële huurprijs wordt aangepast aan het stijgend of dalend geïndexeerd gezinsinkomen;
  4. De gewijzigde gezinstoestand kan een invloed hebben op de te betalen huurprijs.

Vermeerdering voor bovenmatige woning

Op basis van de samenstelling van het gezin wordt bepaald welke de aangepaste woning is voor dat type gezin. Zodra het gezin twee kamers meer heeft dan het aantal waarop het, gelet op de samenstelling ervan, recht heeft, zal het een bijkomend bedrag per slaapkamer als toeslag op de berekende huurprijs moeten betalen.

Het bijkomend bedrag dient gelijktijdig met de maandelijkse huurprijs a rato van een twaalfde van de totale som betaald te worden (bedrag beperkt op 1 januari 2017 tot  een maximum van 617,94 € op jaarbasis, 51,50 € op maandbasis).

De gezinnen waarvan een persoon erkend als gehandicapte of een persoon die ouder is dan 60 jaar deel uitmaakt, zijn deze toeslag evenwel niet verschuldigd. Ook niet voor slaapkamers waarvan de oppervlakte niet groter is dan 6 m².

Vermeerdering voor passief-,lage-energie- of zeer lage energiewoningen

Er werd een huurtoeslag voor passief-,lage-energie-of zeer lage energiewoningen ingevoerd door artikel 26 van het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 26 september 1996.

De betroken woningen en de formule voor de berekening van de toeslag worden door voornoemd besluit bepaald. De toeslag wordt berekend op basis van het woningtype en de behaalde besparingen.

Maandelijkse Solidariteitsbijdrage

Dit deel is enkel van toepassing op de huurders die een gezinsinkomen hebben dat boven het toelatingsinkomen ligt.

Afhankelijk van het inkomen betaalt een gezin een aantal keer een bedrag (een schijf), berekend op basis van de theoretische waarde van de woning die het gezin betrekt (voor meer informatie, klik hier)

Tegemoetkomingen ten gunste van de huurder

In de volgende drie gevallen kan de maatschappij op de huurprijs die de huurder normaal dient te betalen een vermindering toestaan.

Investeringsvermindering : (artikel 57, § 1, van het besluit van 26 september 1996)

Omwille van investeringen die de huurder zelf in zijn woning heeft gedaan. Deze werken moeten na hun uitvoering door de maatschappij worden goedgekeurd.

Specifieke sociale vermindering :(artikel 2, 22°, van het besluit van 26 september 1996)

Omwille van de buitengewoon moeilijke toestand van de begunstigde huurder. De raad van bestuur van de openbare vastgoedmaatschappij kan hiertoe beslissen na ontvangst van het akkoord van de sociaal afgevaardigde.

Vermindering wegens aanzienlijke verhoging van de huurprijs: (artikel 61 § 4, van het besluit van 26 september 1996)

Indien de nieuwe huurprijs (na de jaarlijkse herziening) minstens 20% hoger ligt dan de huurprijs die gevraagd werd voor de maand augustus voorafgaand aan deze herziening kan de maatschappij een huurprijsvermindering toekennen nadat ze het advies heeft gevraagd van de sociaal afgevaardigde.

Deze vermindering bedraagt 50% van de verhoging, zijnde het verschil tussen de huurprijs na de herziening en de huurprijs van de voorafgaande maand augustus.

Beperking in de tijd:
Indien het gezinsinkomen van de huurder boven het  referentie-inkomen (19.227,16 euro in 2017) ligt, wordt deze  vermindering beperkt tot de eerste zes maanden van het jaar.

De van toepassingzijnde bedragen met betrekking tot de inkomsten voor een ander jaar.

Document acties