Loyer

Lavoisier

Si vous louez un logement social, votre loyer dépend de plusieurs facteurs :

  • des revenus du ménage
  • du nombre d'enfants à charge
  • du fait qu'un membre du ménage soit une personne reconnue handicapée
  • de la valeur du logement.

Dans cet article, vous verrez comment calculer votre loyer pour un logement social en Région de Bruxelles-Capitale ainsi que les réductions ou compléments de loyer qui peuvent être calculés en fonction de votre situation.

Comment calcule-t-on le loyer ?

Vous trouverez ci-dessous les règles principales de calcul des loyers.  Dans certains cas, le loyer peut être limité ou augmenté. Pour plus d’informations sur les exceptions et le calcul de votre loyer, adressez-vous à votre SISP.

Loyer réel = loyer de base x coefficient de revenu

Le loyer de base correspond à la valeur locative théorique de chaque logement.
ll est déterminé par un pourcentage, qui varie entre 3 et 10 % du prix de revient actualisé du logement.
Car le prix de revient initial est indexé annuellement au 1er janvier sur base de l'indice santé du mois d'août.

Exemple :

Valeur actualisée d'une habitation : 50 000 euros
Le pourcentage fixé : 5 %
Le loyer de base s'élève à 5 % de 50 000 euros = 2 500 euros par an
2 500 euros divisés par 12 mois = 208 euros par mois.

Le coefficient de revenu est le résultat de la division entre le revenu du ménage et le revenu de référence.

Les revenus du ménage sont l’ensemble des revenus de tous les membres du ménage, à l'exception des revenus éventuels des enfants à charge.

Le revenu de référence est fixé à 19 542,49 euros au 1er janvier 2018. Il est indexé chaque année sur base de l'indice santé du mois d'août.

Enfin, notez qu’il faut déduire du loyer un montant équivalent à 5 % du loyer de base pour un enfant à charge, 10 % pour 2 enfants à charge et 20 % pour 3. Un enfant à charge reconnu personne  handicapée permet de déduire l’équivalent de 2 enfants à charge. De même, il faut déduire 20 % du loyer pour chaque adulte handicapé dans le foyer.

Les limites des réductions du loyer

Le loyer ne peut pas être inférieur à 89,52 euros par mois pour 2018. Il ne peut pas non plus être inférieur à la moitié du loyer de base.

enlightenedAttention ! La moitié du loyer de base ne peut en 2018 jamais être plus élevée que les montants suivants :

  • 1 chambre, flat ou studio : 119,17 euros
  • 2 chambres : 145,65 euros
  • 3 chambres : 185,37 euros
  • 4 chambres ou plus : 211,85 euros

Plafond du loyer d’un logement social

Il existe aussi des règles concernant le plafond du loyer d’un logement social en Région de Bruxelles-Capitale.

Ainsi, le loyer ne peut pas dépasser 20 % des revenus du ménage, si ceux-ci sont inférieurs au revenu de référence et à condition que le ménage habite un logement adapté ou qu’il ait introduit une demande de mutation.

Le loyer ne peut pas non plus dépasser 22 % des revenus du ménage, si ces revenus sont supérieurs au revenu de référence mais inférieurs au revenu d’admission et à condition que le ménage habite un logement adapté ou qu’il ait introduit une demande de mutation.

Il ne peut pas être supérieur à la valeur locative normale du logement établie annuellement sur base d'un coefficient fixé par la SISP . 

Aussi, le loyer ne peut en principe pas être supérieur de plus de 20 % par rapport au loyer du mois d'août de l'année précédente.

De même, le montant payé à titre de loyer et de cotisation mensuelle de solidarité ne peut en principe pas être supérieur à 24 % des revenus du ménage et ce, à condition que le ménage occupe un logement adapté ou ait introduit une demande de mutation.

Réduction du précompte immobilier

Certains locataires ont droit à une réduction du précompte immobilier.

enlightenedAttention ! Vous ne pouvez pas cumuler cette réduction avec une baisse du loyer réel si vous avez un ou plusieurs enfants à charge. Ce qui veut dire que la réduction du précompte immobilier est déduite de la diminution du loyer. Par contre, si vous êtes dans un ménage sans enfant à charge mais avec une personne adulte reconnue handicapée, la réduction du précompte immobilier vous est remboursée ou elle est déduite directement de votre loyer. Pour en savoir plus ?

Quand a lieu la révision de loyer ?

Normalement, il n’est pas possible de diminuer votre loyer en cours d’année, sauf si vos revenus baissent d’au moins 20 % par rapport à ceux qui ont servi à calculer le loyer réel.

Il existe une procédure de révision qui détermine chaque année le prix du loyer, en recalculant le montant de chaque élément du loyer réel :

1. Le prix de revient du logement, qui lui-même fait l'objet d'une révision annuelle sur base d'une indexation du prix de revient du logement, liée à l'indice santé du mois d'août.

  • le cas échéant, le coût des investissements est imputé dans le prix de revient
  • le pourcentage à appliquer au prix de revient actualisé pour déterminer le loyer de base est fixé chaque année par la SISP dans une fourchette de 3 à 10 % ;

2. Le revenu de référence est adapté chaque année sur base de l'indice santé du mois d'août.

3. Le loyer réel est ajusté en fonction de la hausse ou de la baisse des revenus du ménage.

4.  Les changements intervenus dans la situation familiale (naissance, départ d’un enfant à charge, etc) peuvent avoir une incidence sur le loyer à payer.

Y a-t-il des compléments de loyer ?

Plusieurs situations peuvent justifier que le calcul de votre loyer réel dépasse les montants ci-dessus. Un complément de loyer vous sera alors demandé.

1. Complément de loyer pour logement suradapté

Un ménage qui vit dans un logement avec au moins 2 chambres en plus que le nombre auquel il a droit, doit payer un montant supplémentaire, par chambre en sus du loyer calculé.

Ce complément doit être payé en même temps que le loyer mensuel, à raison d’un douzième (1/12) de la somme totale. Ce complément ne peut dépasser, en 2018, 628,07 euros/an, soit 52,34 euros/mois.

Les ménages dans lesquels vit une personne handicapée, une personne de plus de 60 ans ou ceux qui ont introduit une demande de mutation ne doivent pas payer de complément de loyer.   Les chambres de moins de 6m² ne sont pas concernées.

2. Complément de loyer pour logements passifs, basse énergie ou très basse énergie

Un complément de loyer pour logement passif, basse énergie ou très basse énergie est prévu  par l’article 26 de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996. Ce texte de loi définit les logements concernés ainsi que la formule de calcul du complément.

Le complément est calculé en fonction du type de logement et des économies réalisées pour la consommation d’énergie.

3. Cotisation mensuelle de solidarité

Si vous vivez dans un logement social alors que votre revenu dépasse votre revenu d’admission, vous serez amené à payer une cotisation de solidarité. Son montant est calculé sur base de la valeur théorique du logement que vous occupez de votre logement.

Pour en savoir plus?

Les réductions au profit des locataires

Si vous dépensez de l’argent pour réaliser des travaux visant à améliorer votre logement social, si vous vivez une situation particulièrement difficile ou si le montant de votre loyer augmente sensiblement, votre SISP peut vous octroyer une réduction de loyer.

1. Réduction d'investissement

Article 57, § 1, de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996 : 

Si vous investissez pour réaliser des travaux dans votre logement et que ceux-ci ont été au préalable autorisés par votre SISP.

La SISP va vérifier la bonne exécution des travaux avant de donner la réduction.

2. Réduction sociale spécifique

Article 2, 22°, de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996 : 

Si vous vivez une situation particulièrement difficile  le conseil d’administration de votre SISP peut décider de vous donner une réduction du loyer après avoir reçu l’accord du délégué social.

3. Réduction suite à une augmentation sensible du loyer

Article 61, § 4, de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 1996 : 

Si le nouveau loyer (après la révision annuelle) est au moins 20% plus élevé que le loyer demandé pour le mois d'août qui précède cette révision, la SISP peut attribuer une réduction du loyer, après avoir demandé l'avis du délégué social.

Cette réduction s'élève à 50% de l'augmentation, soit la différence entre le loyer après la révision et le loyer du mois d'août précédent. Réduction limitée dans le temps: si les revenus du ménage du locataire dépassent le revenu de référence (19.542,49 euros en 2018), cette réduction est limitée aux six premiers mois de l'année.

Arrêtés Ministériels - Loyer

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