Que deviennent les anciennes garanties locatives ? Y a-t-il capitalisation des intérêts au profit des locataires ?

Les anciens contrats de bail du secteur du logement social, c’est-à-dire ceux signés avant le 1er janvier 1994, ne prévoient aucune disposition relative au placement de la garantie locative, ni à la capitalisation des intérêts. Si vous vous trouvez dans cette situation, veuillez trouver plus d’informations via ce lien.

En cas d’absence de disposition spécifique dans le secteur du logement social qui dérogerait aux dispositions du droit commun, il y a lieu de se référer au droit commun et plus particulièrement aux dispositions du Code civil sur le bail.

En matière de bail de bien immeuble, l’article 1752bis du Code civil, inséré par une loi du 29 décembre 1983 entrée en vigueur le 1er janvier 1984, prévoit que si une garantie en espèces est versée, elle doit être placée sur un compte au nom du locataire et que les intérêts de la somme sont capitalisés. Aucune sanction n’est prévue en cas de non-placement de la garantie.

Cet article 1752bis du Code civil ne s’applique qu’aux baux conclus pour une durée maximale de 9 ans.

Le contrat de bail en vigueur dans le secteur du logement social est un contrat à durée indéterminée (jusqu'au 31/12/2012, à partir du 1er janvier 2013, les baux prenant effet seront en principe des baux à durée déterminée).

L’article 1752bis du Code civil ne peut dès lors s’appliquer au contrat signé par les locataires de logement social car celui-ci ne peut être considéré comme un bail de 9 ans maximum ;

La loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil, relative aux baux à loyer et entrée en vigueur le 28 février 1991, a prévu pour tous les baux relatifs à la résidence principale que si une garantie en espèces est versée, elle doit être placée sur un compte au nom du locataire et que les intérêts de la somme sont capitalisés. Aucune sanction n’est prévue en cas de non-placement de la garantie.

Les dispositions de la loi du 20 février 1991 sur la garantie locative (obligation de placement et capitalisation des intérêts) pour les baux relatifs à la résidence principale ne s’appliquent qu’aux baux conclus après son entrée en vigueur, soit le 28 février 1991.

S’agissant de contrats de bail qui ont été signés par les locataires sociaux avant le 28 février 1991, les dispositions de la loi du 20 février 1991 relatives à la garantie locative ne s’appliquent pas à ces contrats ;

Une loi du 13 avril 1997 a modifié les dispositions de la loi du 20 février 1991 en ce qui concerne la garantie locative.

Cette loi du 13 avril 1997 prévoit une sanction en cas de non-placement de la garantie sur un compte ouvert au nom du locataire. Cette sanction consiste pour le bailleur à payer au locataire des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie locative, à partir de la remise de celle-ci. Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le locataire met en demeure le bailleur de satisfaire à l’obligation de placement, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie locative ;

Cette loi modifie la loi du 20 février 1991 qui n’est pas applicable aux contrats conclus avant le 28 février 1991.

La sanction prévue par la loi du 13 avril 1997 en cas de non-placement par le bailleur de la garantie locative sur un compte ouvert au nom du locataire ne peut pas être appliquée pour les contrats signés par les locataires sociaux avant le 28 février 1991.

Des dispositions similaires à celles du Code civil (obligation de placement et capitalisation des intérêts) ont été insérées dans la réglementation relative au secteur du logement social par un arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 décembre 1993.

Ces dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 1994.

Ces dispositions ne prévoient pas de sanction en cas de non-placement par le bailleur de la garantie sur un compte ouvert au nom du locataire.

En l’absence de disposition spécifique dérogeant au droit commun, il y a lieu de se référer au Code civil.

La seule sanction prévue en cas de non-placement de la garantie locative a été insérée dans le Code civil par la loi du 13 avril 1997 précitée (voir supra), applicable pour les baux conclus après le 28 février 1991.

Nous sommes dès lors d’avis qu’en application de ces réglementations, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes d’intérêts introduites par les locataires qui ont conclu un contrat de bail avec une SISP de service public avant le 28 février 1991.

Néanmoins, si à un moment donné, une SISP de service public a placé le montant de la garantie locative sur un compte bloqué au nom du locataire alors que, sur base de la réglementation, elle n'était pas obligée de le faire, les intérêts seront capitalisés au profit du locataire à partir de la date du placement.