Toewijzing

In dit artikel kan U alle informatie over de toewijzing van een woning  vinden.​


Voorkeurrechten

De voorkeurrechten bepalen uw plaats op de wachtlijsten van de openbare vastgoedmaatschappijen waarbij u ingeschreven bent.

Als u de meeste voorkeurrechten hebt en dus bovenaan de wachtlijst staat, zal de volgende (aangepaste) sociale woning aan uw gezin worden toegekend.

Op basis van uw situatie kunt u bepaalde voorkeurrechten krijgen.

Absolute voorkeur

Wanneer u als kandidaat-huurder benadeeld wordt, met andere woorden wanneer een andere kandidaat bij een toewijzing onterecht voorrang kreeg op u, geniet u absolute voorkeur bij een volgende toewijzing. Als u benadeeld bent, kan u daarvoor een klacht indienen op basis van het artikel 76 van de Brusselse Huisvestingscode.

5 voorkeurrechten

U krijgt 5 voorkeurrechten als u uw woning moet verlaten omdat die niet langer voldoet aan de normen op het vlak van gezondheid.

Deze beslissing wordt genomen:

2 voorkeurrechten

In de volgende situaties kan u 2 voorkeurrechten krijgen:

  • U moet uw woning verlaten door een opzegging van de huurovereenkomst door de eigenaar en dit vóór de normale vervaldag van de lopende huurovereenkomst.
  • U bent alleenstaand en heeft minstens 1 kind ten laste.
  • Uw gezin telt minstens 1 persoon die erkend is als gehandicapte.
  • Uw kinderen dreigen door de jeugdrechter of door de directeur van Jeugdzorg uit huis geplaatst te worden omwille van de toestand van de woning.
  • U bent slachtoffer van een geval van overmacht of van een natuurlijke of sociale ramp waardoor u onverwacht uw woning verliest.
  • U bent huurder van een OVM in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en er werd u geen andere woning toegewezen binnen 1 jaar na de mutatie-aanvraag.

1 voorkeurrecht

In de volgende gevallen krijgt u 1 voorkeurrecht:

  • Uw gezin telt minstens 2 kinderen ten laste en 1 persoon jonger dan 35 jaar die geen kind ten laste is.
  • Uw gezin verliest binnenkort het recht op huurtoelage (Herhuisvestingstoelage).
  • 1 of meerdere kinderen uit uw gezin van 6 jaar of ouder lijden aan loodvergiftiging.

Bovendien krijgt u 1 voorkeurrecht voor elk gezinslid dat:

  • ouder is dan 60 jaar
  • het statuut heeft van krijgsgevangene of oorlogsinvalide
  • weduwe of weduwnaar is van een persoon met bovenstaand statuut

Bijkomende punten per anciënniteitsjaar

Na 1 wachtjaar ontvangt u 1 voorkeurrecht. Vanaf het tweede jaar ontvangt u 2 bijkomende voorkeurrechten per volledig jaar.

Hoe krijgt u uw voorkeurrechten?

De documenten die u moet indienen om deze voorkeurrechten te krijgen, zijn opgesomd in de tabel bij punt 7 van het inschrijvingsformulier.

Ministerieel besluit 6 : Voorkeurrechten


De wachttijd

Zodra u als kandidaat bent ingeschreven, komt u op de wachtlijst terecht van de OVM’s die u gekozen hebt.

De wachtlijsten zijn zeer lang. De kandidaturen worden gerangschikt volgens een welbepaalde volgorde. Uw plaats in de rangschikking hangt af van twee hoofdelementen:

  1. de voorkeurrechten waarop u recht heeft.
    enlightenedMaar pas op : voorkeurrechten hebben, betekent niet dat u bovenaan de lijst staat.
  2. de datum van uw inschrijving.

enlightenedLet wel : deze rangschikking is nooit definitief!

Uw wachttermijn hangt ook af van:

  • de beschikbaarheid van woningen die overeenkomen met uw gezinssamenstelling. Aangezien er minder grote woningen (met meer dan drie slaapkamers) zijn, zijn de wachttijden hiervoor ook langer ;
  • het percentage van de mutaties die voorrang hebben op de kandidaat -huurders ;
  • het aantal huurders dat de OVM opnieuw moet huisvesten omwille van renovatiewerken aan hun woning.

Bijgevolg veranderen de lijsten van de maatschappijen voortdurend.


De toewijzingsprocedure

Als u zich bovenaan de lijst van kandidaat-huurders bevindt, zal de OVM met u contact opnemen om u een aangepaste woning voor te stellen.

De OVM zal u een sociale woning toekennen als u het grootste aantal voorkeurrechten verzameld hebt. Als verschillende personen even veel voorkeurrechten hebben, zal de woning toegekend worden aan degene die al het langst is ingeschreven.

Het moet ook om een ‘aangepaste’ woning gaan, wat betekent dat er voldoende slaapkamers moeten zijn voor uw gezin.

Artikel 3 van het besluit van 26 september 1996 stelt:

“Om beschouwd te worden als geschikt voor verhuur moet de woning in functie van de gezinssamenstelling het volgende aantal slaapkamers bevatten:

1° een slaapkamer per alleenstaande persoon, per gehuwd of samenwonend koppel. De flats en studio's zijn ook geschikt voor een alleenstaande persoon of een koppel;

2° twee slaapkamers voor een gehuwd of samenwonend koppel waarvan een van de leden een persoon is die erkend is als gehandicapte, voor zover de kandidaat-huurder hierom verzocht heeft;

3° een bijkomende slaapkamer per kind: voor twee kinderen van hetzelfde geslacht die jonger zijn dan 15 jaar of twee kinderen van verschillend geslacht die beide jonger zijn dan 12 jaar, volstaat echter één kamer op voorwaarde dat de kamer een oppervlakte van minstens 6 m² heeft, voor zover geen van deze kinderen als gehandicapt zijn erkend;

4° een bijkomende slaapkamer voor elke meerderjarige persoon (of elk meerderjarig koppel) dat deel uitmaakt van het gezin;

5° twee slaapkamers voor een koppel zonder kinderen waarvan beiden jonger zijn dan 35 jaar, voor zover de kandidaat-huurder hierom verzocht heeft.”

Weigering van de woning

Een kandidaat-huurder die de voorgestelde woning weigert of niet binnen de reglementaire termijn antwoordt, moet een geldige reden opgeven. Vervolgens evalueert de OVM deze verantwoording.

Aanvaardt de OVM uw motivering niet? Dan wordt uw kandidatuur geschrapt bij alle OVM’s. De 6 daaropvolgende maanden mag u zich bovendien niet opnieuw inschrijven als kandidaat-huurder bij een OVM van het Brussels Gewest. Bij schrapping kan u een beroep doen op de klacht-en beroepsprocedure.

Als kandidaat-huurder kan u een voorgestelde woning enkel weigeren zonder geschrapt te worden als:

Voorafgaande toewijzing

Sommige OVM’s nemen vóór de toewijzing van een woning al contact op met de kandidaat-huurders. In dat geval kunnen coöperatieve OVM’s de coöperatieleden vragen om een handvest te ondertekenen.

Beslist u niet in te gaan op deze uitnodiging? Dan wordt uw aanvraag verworpen. Als de OVM in kwestie uw referentiemaatschappij is, wordt uw inschrijving bij alle OVM’s geschrapt. Hiervoor baseren we ons op artikel 11 van het besluit van 26 september 1996.

Op het moment dat u effectief huurder wordt van een Openbare Vastgoedmaatschappij (OVM), worden alle openstaande inschrijvingen bij andere OVM’s geschrapt.

Dringende en uitzonderlijke gevallen

In buitengewone omstandigheden kan uw OVM afwijken van de rangorde van toekenning. Dat wil zeggen dat een bepaalde kandidaat-huurder bij wijze van uitzondering voorrang krijgt bij de toewijzing van een woning.

Dit is enkel mogelijk met toestemming van de sociaal afgevaardigde. Bovendien kan alleen de OVM deze uitzondering aanvragen bij de sociaal afgevaardigde.

Toewijzing aan de benadeelde kandidaat-huurder

Gaat u in beroep tegen de beslissing van de vastgoedmaatschappij in verband met een woning die toegewezen werd aan een andere (kandidaat-)huurder?
Indien het beroep in uw voordeel wordt beslecht krijgt u als benadeelde kandidaat-huurder absolute voorrang voor de eerstvolgende aangepaste woning die beschikbaar is.

De beroepsprocedure werd bepaald in artikel 76 van de Brusselse Huisvestingscode.

Mutaties

De OVM moet voorrang geven aan huurders van een onaangepaste woning. De regels voor deze procedure die we ‘mutatie’ noemen, vindt u terug in artikel 3 van het besluit van 26 september 1996. Een woning is niet aangepast aan de gezinssamenstelling als het aantal slaapkamers niet overeenkomt met het aantal dat voorzien is in dit artikel.

Als er een woning beschikbaar is voor verhuur, moet de OVM die bij voorkeur toekennen, in functie van een jaarlijks bepaald percentage, aan een van zijn huurders die in een onaangepaste woning woont.

Elke OVM moet jaarlijks een mutatieplan maken.

1. Aanvraag tot mutatie door de huurder

De aanvraag tot mutatie moet gericht worden aan de OVM waarbij u huurder bent. Dat kan enkel als u aan de volgende voorwaarden voldoet:

  • u bent minstens 2 jaar huurder bij de OVM
  • u hebt al uw verplichtingen vervuld ten opzicht van de OVM (betaling van huur en lasten, respect voor de woning)

De OVM mag afwijken van deze twee voorwaarden als het gaat om de mutatie naar een woning met een lagere huurprijs.

De weigering van een woning die aan de huurder wordt voorgesteld in het kader van zijn aanvraag tot mutatie betekent:

  • de schrapping van zijn mutatie-aanvraag;
  • het verlies van de beperkingen van de huurprijs tot 20, 22 of 24% van de inkomsten van de huurder als deze hiervan profiteerde;
  • de mogelijkheid voor de vastgoedmaatschappij om de huur te beëindigen met een vooropzeg van zes maanden, behalve in de hieronder beschreven gevallen. 

De mutatie is enkel mogelijk naar een andere woning van dezelfde OVM.

Huurt u een sociale woning en wil u zich inschrijven bij andere OVM’s ? Dan moet u een nieuw inschrijvingsformulier indienen bij die andere OVM’s.

2.  Mutatie op initiatief van de verhurende OVM.

Als de huurder in een woning woont die een slaapkamer meer heeft dan waarop hij recht heeft, dan kan de OVM hem, in de mate van de beschikbaarheden, een aangepaste woning voorstellen. Als de huurder dit weigert, dan mag de OVM zijn huurcontract beëindigen met een vooropzeg van zes maanden, behalve in de hieronder beschreven gevallen. 

Als de huurder in een woning woont die minstens twee slaapkamers meer heeft dan waarop hij recht heeft, dan moet de vastgoedmaatschappij hem, in de mate van de beschikbaarheden, een aangepaste woning voorstellen. Als de huurder dit weigert, moet de OVM zijn huurcontract beëindigen met een vooropzeg van zes maanden, behalve in de hieronder beschreven gevallen. 

Een gezin waarvan een van de leden ouder is dan 70, mag niet verplicht worden om te muteren.

De huurder die verplicht wordt om te muteren en waarvan een van de gezinsleden ouder is dan 65 of een erkende handicap heeft, krijgt voorkeur voor de toekenning van een nieuwbouwwoning van de verhurende OVM.

3.  Wat gebeurt er als de huurder de woning die hem is toegekend weigert?

Zoals we hierboven gezien hebben, kan of moet de OVM het huurcontract dan beëindigen met een vooropzeg van zes maanden.

Er zijn echter uitzonderingen op die regel. In de volgende gevallen mag de OVM nooit een contract beëindigen:

  • De voorgestelde woning beschikt niet over een gelijkaardig comfort
  • De huurprijs van de voorgestelde woning ligt meer dan 15% hoger dan die van de huidige woning
  • De voorgestelde woning ligt niet in dezelfde gemeente als de huidige woning OF bevindt zich niet in een straal van 5 km

Als een van deze voorwaarden niet vervuld is, kan de huurder de woning die hem is voorgesteld in het kader van een (vrijwillige of verplichte) mutatie weigeren.