Wat gebeurt er met de oude huurwaarborgen? Wordt de rente gekapitaliseerd ten voordele van de huurders?

In huurcontracten van sociale woningen die ondertekend werden voor 1 januari 1994 staat niets over de belegging van de huurwaarborg of over de kapitalisatie van de rente. Als u zich in dat geval bevindt, kunt u meer informatie vinden via deze link.

  • We bekijken artikel 1752 bis van het Burgerlijk Wetboek, ingevoerd door de wet van 29 december 1983 die op 1 januari 1984 van kracht werd, dat de huur van onroerend goed bespreekt. Dit artikel is enkel van toepassing op huurovereenkomsten die maximaal 9 jaar gelden.

Hier lezen we dat wanneer men een waarborg in cash stort, men deze op een rekening op naam van de huurder zet en dat de rente op deze waarborgsom gekapitaliseerd wordt. Er zijn geen sancties voorzien als de waarborg niet wordt gestort.

Een huurovereenkomst in de sociale huisvestingssector is echter een overeenkomst van onbepaalde duur (tot en met 31/12/2012), vanaf 1 januari 2013 worden de afgesloten huren in principe een huur van bepaalde duur.

Dit artikel 1752 bis is dus niet van toepassing op de overeenkomst ondertekend door de huurders van de sociale woning, aangezien we dit niet als een maximale huurperiode van 9 jaar kunnen beschouwen.

  • Vervolgens bekijken we de wet van 20 februari 1991 die de wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek voor huishuur beschrijft, van kracht sinds 28 februari 1991.

Volgens deze wet geldt voor alle huurovereenkomsten van een hoofdverblijfplaats dat wanneer er een waarborg in cash gestort wordt, deze op een rekening op naam van de huurder gezet wordt.

De rente op de waarborgsom wordt bovendien gekapitaliseerd. Als de waarborg niet wordt gestort, zijn er geen sancties voorzien.

Deze bepalingen zijn enkel van toepassing op de overeenkomsten afgesloten na de inwerkingtreding van de wet op 28 februari 1991. Voor huurovereenkomsten vóór 28 februari 1991 ondertekend door de sociale huurders, zijn de bepalingen van deze zelfde wet i.v.m. de huurwaarborg niet van toepassing.

  • De wet van 13 april 1997 wijzigt dan weer de bepalingen van de wet van 20 februari 1991 wat betreft de huurwaarborg.

Deze wet voorziet wél een sanctie als de waarborg niet wordt gestort op een rekening geopend op naam van de huurder. Deze sanctie houdt in dat de verhuurder aan de huurder rente betaalt aan het gemiddelde tarief van de financiële markten op het waarborgbedrag vanaf de overhandiging ervan. Deze rente wordt gekapitaliseerd.

Vanaf de dag echter waarop de huurder de verhuurder in gebreke stelt voor de niet-uitvoering van de verplichte storting, is de verschuldigde rente gelijk aan de wettelijke rente op de huurwaarborg.

Deze wet wijzigt de wet van 20 februari 1991 die niet van toepassing is op overeenkomsten afgesloten vóór 28 februari 1991. Deze sanctie beschreven in de wet van 13 april 1997 is niet van toepassing op overeenkomsten ondertekend door de sociale huurders vóór 28 februari 1991.

  • De reglementering voor de sociale huisvestingssector nam gelijkaardige bepalingen aan deze in het Burgerlijk Wetboek op (verplicht storten en kapitalisatie van de rente) door een besluit van de regering van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van 23 december 1993.

Deze bepalingen zijn van kracht sinds 1 januari 1994. Ze voorzien geen sanctie als de waarborg niet door de verhuurder wordt gestort op een rekening geopend op naam van de huurder.

  • Bij gebrek aan een specifieke bepaling die afwijkt van het gemeen recht, wordt verwezen naar het Burgerlijk Wetboek.

De enige sanctie die in het geval van niet-storting van de huurwaarborg wordt voorzien, werd in het Burgerlijk Wetboek opgenomen door de eerdergenoemde wet van 13 april 1997 van toepassing op huurovereenkomsten afgesloten na 28 februari 1991.

Conclusie:

Wij menen dat volgens deze reglementeringen er geen reden is om het verzoek in verband met de rente van de huurders die een huurovereenkomst hebben afgesloten met een OVM vóór 28 februari 1991 toe te wijzen.

Als een OVM echter de huurwaarborg op een geblokkeerde rekening stort op naam van de huurder, terwijl ze dit op basis van deze reglementering niet verplicht was, zal de rente worden gekapitaliseerd aan de huurder vanaf de dag waarop het bedrag werd gestort.